JO 2024, Grand Paris Express, avenir institutionnel du Grand Paris, stratégie logement du gouvernement… C’est dans ce contexte que les derniers chiffres de la conjoncture des marchés fonciers et immobiliers ont été analysés, puis mis en débat par l’ORF (Observatoire régional du foncier d’Ile-de-France) le 3 octobre (cf. p. 1). Premier constat : le dynamisme des marchés se confirme.
Sur le marché foncier :
Avec 40 721 transactions recensées (7 665 ha, + 6,2 %) lors des trois premiers trimestres 2016, l’activité des marchés fonciers augmente de 6,9 % par rapport à la même période en 2015 (dont + 8 % en grande couronne, qui concentre quatre cinquièmes des transactions). Les marchés urbains représentent 95 % des transactions totales (38 867, dont 32 914 pour les marchés urbains bâtis). Par ailleurs, 5 075 terrains nus potentiellement constructibles ont été vendus sur la période 2016, en hausse de 11,8 % sur un an. En petite couronne, les prix moyens s’élèvent à 186 510 €, contre 132 777 € en grande couronne. Et sur les six premiers mois de l’année 2017, 3 130 terrains constructibles ont été vendus, à + 0,8 % sur un an.
En volume, le marché s’établit à 20,5 Md€, en hausse de 9,3 %. Notons que sur la période étudiée, le marché NAF (espaces naturels, agricoles et forestiers) représente 3 % environ des terres échangées, en retrait de 1,8 % par rapport aux neuf premiers mois 2015 (1 215 ventes pour 37 M€, à + 16,2 %).
L’ORF a dédié une partie de son analyse sur les espaces NAF, avec une rétrospective des hectares consommés depuis les années 80 : "entre les années 80 et la fin des années 90, entre 2 300 et 2 700 hectares par an étaient consommés", contre 1 250 ha/an au début des années 2000, et 1 000 ha/an entre 2003 et 2012. L’étude montre qu’entre 2003 et 2012, "les superficies agricoles ont perdu plus de 1 550 ha par an, et que les espaces boisés et naturels ont cru de 12 ha/an et de 566 ha par an". Les chiffres sont bien en deçà des prescriptions du Sdrif 2013 certes, qui limite à 1 315 ha les surfaces à urbaniser par an. Mais pour la Safer, "même si nous sommes en dessous, ce n’est pas encore suffisant".
► Zoom sur les marchés fonciers constructibles du Grand Paris : 3 020 transactions ayant eu lieu sur le territoire métropolitain au cours des trois premiers trimestres 2016 (soit 40 % du total) "présentent une constructibilité résiduelle permettant un redéveloppement foncier", indiquent les analystes de l’ORF. Ces terrains se situent majoritairement dans les EPT T3, T6, T8, T9, T11 et T12. Pour les transactions au fort potentiel de constructibilité, le prix moyen au m2 est de 5 050 € (2015), contre 4 350 € pour l’immobilier classique.
Sur le marché immobilier :
L’année 2016 a enregistré un "record d’activité", avec 33 500 réservations de logements neufs et 31 800 mises en ventes. En 2017, l’ORF observe "un léger tassement", avec 16 500 logements vendus sur les deux premiers trimestres et 15 400 mises en vente.
D’après la note de conjoncture sur le marché résidentiel ancien des Notaires Paris Ile-de-France, "de mai à juillet 2017, 55 510 logements anciens ont été vendus en Ile-de-France. En 20 ans, un tel niveau d’activité trimestriel n’avait jamais été enregistré". L’activité a augmenté de 19 % par rapport à mai-juillet 2016. Maisons et appartements ont participé à part égale à cette dynamique et tous les départements franciliens sont concernés. En outre, les prix ont augmenté de 4,3 % dans la région sur un an et de 6,8 % à Paris, pour atteindre 8 790 €/m2.
► Autour des gares : "en 2016, l’ensemble des 85 quartiers de gares étudiés totalise 8 390 transactions d’appartements, en hausse de 15 % par rapport à 2015", avec un prix moyen au m2 de 4 370 € (- 0,8 %). "La tendance est la même pour les seules futures gares du Grand Paris Express, qui sont plus valorisées avec un prix moyen légèrement inférieur à 4 550 €". A noter, "pour 26 quartiers de gares, les prix de l’immobilier d’appartements sont similaires à ceux pratiqués dans leur environnement immédiat. C’est huit quartiers de plus qu’en 2015". "Autour des gares, la dynamique est bonne, mais il n’y a pas d’emballement non plus, les prix ne dépassent pas ceux de la commune". Un bon signe, relèvent les analystes de l’ORF. (JS)
♦ Réuni en assemblée générale le 3 octobre, le conseil d’administration de l’ORF a renouvelé ses membres et élu Sabine Baïetto-Beysson en qualité de présidente, en remplacement de Dominique Figeat. Sabine Baïetto-Beysson, présidente de l’Olap (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne) et vice-présidente de la commission nationale des comptes du logement, a réalisé l’essentiel de sa carrière dans les secteurs de l’aménagement et du logement.
