Trilogie, un pool d’investisseurs composé d’un institutionnel (Albingia) et de trois développeurs (Lauremma, Jiveha, Vega), a lancé, en blanc, la "restructuration lourde" d’un immeuble de bureaux de 24 500 m2*, situé au 86, rue Regnault, dans le 13e arrondissement de Paris. Un immeuble, baptisé Kadence, vraisemblablement livré fin 2017 et doté d’une double certification Breeam Very Good et Certivea HQE Excellent, ainsi que d’une labellisation Effinergie BBC Rénovation. Président de Vega, Pascal Rupert évoque ce lancement, alors que la commercialisation locative débute à peine.

Comment se lance-t-on dans une opération en blanc ?
En répondant à un appel d’offres, tout d’abord. Nous connaissons à la perfection le 13e arrondissement, très bien irrigué par les métros 7 et 14, mais également par le tramway 3. Des opérations de plus de 20 000 m2, dans Paris intra-muros, il y en a peu. Malgré la lourde restructuration à prévoir – l’actif date des années 70 et nécessite un désamiantage de tout premier ordre -, pour un budget impressionant (les chiffres n’ont pas été communiqués, ndlr), nous n’avons pas hésité. La forte présence d’établissements administratifs, entre autres, nous a quelque peu rassurés. Ces dernières semaines, Kadence a vu son nom apparaître sur plusieurs short-lists. Même si nous n’en doutions pas, il est toujours intéressant de voir que nous retenons l’attention.

Le blanc, aujourd’hui, est-ce un vrai risque?
Sur le plan financier, sans aucun doute. Il peut se passer tout un tas de choses, de l’achat à la livraison. Pour autant, nous nous situons à Paris, où nous observons une raréfaction de l’offre. La fenêtre de tir existe. Si des entreprises veulent s’établir intra-muros, sur un espace conséquent, elles n’ont pas 50 solutions.

Une étude de BNP Paribas Real Estate démontre que 53 % des opérations de plus de 5 000 m2 n’ont trouvé preneur qu’après livraison, au cours du premier semestre 2016.
Il est assurément difficile de trouver de la matière à l’heure actuelle. La preuve ? Nous sommes de plus en plus nombreux à répondre aux appels d’offres, ce qui atteste de l’appétence des investisseurs. Faire du bricolage sur de l’extistant, ça n’a pas de sens. Se lancer dans des restructurations lourdes, aux dernières normes environnementales, ou du neuf, en revanche… A Paris, on limite fortement la casse. Et si l’on veut attirer de belles entreprises, on ne peut pas se permettre d’attendre le locataire.

Auriez-vous tenté le même pari à La Défense ?
Non, nous n’aurions pas tenté l’aventure. On se refuse à prendre des risques là-bas, car le marché est différent, sensible, même s’il est coté sur le plan européen et gagne en maturité. Seulement, dès qu’on observe une inversion du marché, c’est plus compliqué. Dans Paris, on est plus dans le confort, nous maîtrisons un peu plus les risques. (BL)

*L’actif, qui dispose d’un jardin urbain privatif de 3 000 m2, peut accueillir jusqu’à 1 400 personnes. Il dispose également de 400 places de parking. La restructuration est signée Jean-Jacques Ory.