Les indicateurs sont au vert pour tous les marchés fonciers franciliens – global, urbain, naturel – ainsi que pour les marchés de l’immobilier neuf et ancien. Le marché du logement en Ile-de-France se porte bien. Seul le locatif social décroche en 2017, par rapport à un niveau exceptionnel en 2016.
Alors comment maintenir cette dynamique de ventes de terrain et de production de logements, tandis qu’un léger repli des autorisations et logements commencés a conclu l’année écoulée ? C’est la question qui a été débattue le 1er février à l’occasion de la rencontre conjoncture de l’ORF (Observatoire régional du foncier en Ile-de-France).
Pour François Bertrand, sous-directeur de l’aménagement durable, à la Direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature (DGALN), pour faire baisser les prix du foncier et encourager la production de logement, il faut un "choc de l’offre". La formule tourne en boucle dans les couloirs des ministères pour justifier notamment des mesures prises par le gouvernement en matière de logement. François Bertrand est surtout venu défendre le projet de loi Elan (Evolution du logement et aménagement numérique), en cours de maturation. Les dispositifs que comprend le texte, permettront, selon lui, de "favoriser la libération du foncier, de l’Etat en particulier", de "remettre à la disposition des professionnels une donnée de qualité", limiter les recours abusifs, réformer la mécanique de la ZAC… Et "pour créer de grandes opérations d’aménagement", un outil, "que l’on mettrait entre les mains des grandes agglomérations et des métropoles", serait créé sur le modèle de l’OIN (Opération d’intérêt national). En outre, il s’agirait de "donner la possibilité aux EPT de créer des ZAD". Sous-entendant donc que les établissements publics territoriaux ne disparaîtront pas…
Mais pour Christian Dupuy, maire (LR) de Suresnes (92), les actions du gouvernement freinent plus qu’elles n’encouragent la production de logement, et pointe "deux handicaps majeurs : la réduction de l’APL et l’impôt sur la fortune immobilière". "Ce n’est pas la meilleure méthode pour créer un choc de l’offre" selon l’édile.
Avec la baisse des APL et la réduction de loyers imposée aux bailleurs sociaux, les organismes HLM "perdent 10 % de [leurs] recettes", rappelle, pour sa part, Michel Dulimon, représentant de l’Aorif. En conséquence de quoi, l’association des organismes HLM d’IdF, qui entend bien "solliciter la CDC", a "beaucoup d’incertitudes". Les profonds changements législatifs en cours "bloquent les décisions". "On ne sait pas qui décide, à qui on s’adresse, où sont les guichets !". Un peu d’harmonie et de cohérence permettrait de jouer en faveur de "l’acceptabilité publique" des projets de construction de logements sociaux, indispensable pour accélérer la cadence selon lui.
Christian Dupuy, par ailleurs délégué au logement à la Métropole du Grand Paris (MGP), est également revenu sur les "incohérences" issues de la loi Notre "bâclée", qui donne, par exemple, la compétence logement à la métropole et fait peser la production de logements sociaux aux maires (objectifs SRU). Quand la MGP aura la pleine compétence logement (une fois son Plan métropolitain d’habitat et d’hébergement acté), il faudra, souligne Christian Dupuy, que lui soit attribuée "la délégation des aides à la pierre et celle du contingent d’attributions préfectoral", car "les maires sont les plus à même de préserver les équilibres de peuplement", sans "balancer des Dalo n’importe où !".
Du point de vue du promoteur, il est essentiel, pour maintenir cette dynamique, "de partager le projet avec l’Etat et l’élu, de s’entendre sur une programmation", affirme Lydie Dujardin, directrice du développement des grands projets Ile-de-France d’Eiffage Aménagement. D’après elle, la concurrence entre promoteurs ne fait pas monter les prix du foncier ; ce sont "les propriétaires, particuliers ou industriels", qui "n’hésitent pas à surenchérir".
Par ailleurs, on peut légitimement se demander si la forte hausse du nombre de logements intermédiaires sur le marché francilien, portés par de grands acteurs, n’entrera pas en concurrence avec le logement social, au risque de faire monter les prix du foncier.
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